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La SCPI, qu’est-ce que c’est ?
SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier.
Il s’agit d’une structure de placement collectif exclusivement dédiée à l’investissement dans l’immobilier. Concrètement, lorsque vous investissez dans une SCPI, vous achetez non pas de la pierre à proprement parlé mais des parts d’un parc immobilier. Cela explique pourquoi certains appellent cela aussi « investir dans la pierre-papier » .
La SCPI – via son Gestionnaire (Asset Manager) – s’occupe de tout. Elle gère totalement son parc immobilier : acquisition et gestion; C’est elle qui réalise les investissements immobiliers et qui prend en charge toute la partie gestion locative. Cela va de la recherche des locataires à l’encaissement des loyers en passant par les frais d’assurance et d’entretien des lieux. Autrement dit, en achetant des parts de SCPI, vous n’avez rien à faire puisque vous lui déléguez tout.
Acheter des parts de SCPI sous 2 formes :
A. En pleine propriété où vous disposez de la nue-propriété et de l’usufruit.
B. Mais aussi des parts en démembrement où vous êtes alors uniquement usufruitier.
Votre investissement vous octroie des revenus locatifs réguliers. Dans la plupart des cas, ceux-ci sont trimestriels. Vous percevez alors un rendement généré par les profits du parc immobilier en question.
Qu’est-ce que le démembrement ?
Le démembrement – technique bien connue des Notaires et issue du Code Civil de 1804 – est le fait de distinguer le droit de propriété en nue-propriété et en usufruit.
- Rappelons que la nue-propriété correspond au droit de disposer des parts de SCPI et que;
- L’usufruit correspond au droit de percevoir des revenus issus des parts de SCPI.
Le démembrement de propriété de parts de SCPI sépare le droit de propriété en usufruit et en nue-propriété pendant une période déterminée.
Dans la pratique, l’achat de parts de SCPI en démembrement se fait pour une durée limitée de 3, 5, 10, 15, 20 ans.
Exemple pour un placement d’une durée de 5 ans
Prenons le cas de parts en SCPI démembrées pour une durée de 5 ans (en nous référant au barème général en vigueur) :
Si vous achetez des parts de SCPI en usufruit, vous payez la contrepartie du nu-propriétaire.
L’usufruit vaut 20% de la valeur des parts et la nue-propriété 80%.
- Par là-même, comme vous bénéficiez d’une décote de 80% puisque vous n’achetez que 20% de la valeur de la pleine propriété, acheter en usufruit coûte moins cher qu’en pleine propriété.
- De plus, vous percevez des revenus réguliers pendant toute la durée du placement à hauteur de la valeur de pleine propriété.
- À la fin de cette période, les parts que vous aviez achetées appartiennent pleinement au nu-propriétaire : vous n’avez aucune part à revendre et vous ne percevez bien entendu plus de revenus. On parle de l’extinction de l’usufruit temporaire automatiquement.
BON À SAVOIR
Si le Chef d’Entreprise achète l’Usufruit, c’est généralement un épargnant particulier qui se porte acquéreur de la nue-propriété.
L’opération se fait via la Société de Gestion sans que les deux parties ne se connaissent.