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La SCPI, qu’est-ce que c’est ?
SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier.
Il s’agit d’une structure de placement collectif exclusivement dédiée à l’investissement dans l’immobilier. Concrètement, lorsque vous investissez dans une SCPI, vous achetez non pas de la pierre à proprement parlé mais des parts d’un parc immobilier. Cela explique pourquoi certains appellent cela aussi « investir dans la pierre-papier » .
La SCPI – via son Gestionnaire (Asset Manager) – s’occupe de tout. Elle assure la gestion du parc immobilier, incluant l’acquisition des actifs et leur gestion locative. C’est elle qui réalise les investissements immobiliers et qui prend en charge toute la partie gestion locative. Cela va de la recherche des locataires à l’encaissement des loyers en passant par les frais d’assurance et d’entretien des lieux. Autrement dit, en achetant des parts de SCPI, la gestion est déléguée à la société de gestion.
Acheter des parts de SCPI sous 2 formes :
A. En pleine propriété où vous disposez de la nue-propriété et de l’usufruit.
B. Mais aussi des parts en démembrement où vous êtes alors uniquement usufruitier.
Votre investissement peut générer des revenus locatifs, dont le montant et la fréquence ne sont pas garantis. La distribution de revenus, lorsqu’elle a lieu, est généralement trimestrielle. Vous percevez alors des revenus potentiels issus de l’exploitation du parc immobilier en question.
Qu’est-ce que le démembrement ?
Le démembrement consiste à distinguer le droit de propriété en nue-propriété et en usufruit.
- Rappelons que la nue-propriété correspond au droit de disposer des parts de SCPI et que;
- L’usufruit correspond au droit de percevoir des revenus issus des parts de SCPI.
Le démembrement de propriété de parts de SCPI sépare le droit de propriété en usufruit et en nue-propriété pendant une période déterminée.
Dans la pratique, l’achat de parts de SCPI en démembrement se fait pour une durée limitée de 3, 5, 10, 15, 20 ans.
Exemple pour un placement d’une durée de 5 ans
Prenons le cas de parts en SCPI démembrées pour une durée de 5 ans (en nous référant au barème général en vigueur) :
Si vous achetez des parts de SCPI en usufruit, vous payez la contrepartie du nu-propriétaire.
Selon des clés de répartition définies (variables selon la durée et les conditions de marché), l’usufruit peut représenter environ 20% de la valeur des parts et la nue-propriété 80%.
- L’investissement en usufruit représente une fraction de la valeur de la pleine propriété, ce qui implique un montant investi inférieur à celui d’une acquisition en pleine propriété.
- De plus, cela peut permettre de percevoir des revenus pendant la durée du démembrement, sous réserve des conditions de marché.
- À la fin de cette période, les parts que vous aviez achetées appartiennent pleinement au nu-propriétaire : l’usufruit s’éteint à l’issue de la période, sans revente des parts et vous ne percevez plus de revenus. On parle de l’extinction de l’usufruit temporaire automatiquement.
BON À SAVOIR
Si le Chef d’Entreprise achète l’Usufruit, il peut s’agir d’un investisseur particulier qui se porte acquéreur de la nue-propriété.
⚠️ Les SCPI présentent un risque de perte en capital, une liquidité limitée et des revenus non garantis dépendant du marché immobilier.